Leistungen

  • Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 BauGB
  • Bewertungen bei Vermögens-, Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen
  • Beratung zu Steuerbescheiden für die Feststellung des Grundbesitzwertes zum Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer und im Zusammenhang mit einer Kaufpreisaufteilung
  • Schiedsgutachten zur außergerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten
  • Bewertungen nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen (Enteignungsverfahren)
  • Bewertung von Rechten und Lasten in Abt. II des Grundbuchs (Geh- und Fahrtrecht, Wegerecht, Überbau, Leitungsrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch u.a.)
  • Ermittlung merkantiler Minderwerte
  • Beratung bei Investitionsentscheidungen, u.a. Prüfung der Preisangemessenheit bei An- und Verkaufsverhandlungen, Risiko- und Standortanalysen sowie Erstellung von Investitionsrechnungen
  • Flächenberechnungen - Aufmaße vor Ort, z.B. zur Überprüfung von Flächenangaben in Verträgen und Betriebskostenabrechnungen
  • Bewertung unternehmenseigener Immobilien im Rahmen der Rechnungslegung
  • Bewertung von Spezialimmobilien (z.B. Betreiberimmobilien ...)
  • Ermittlung von Anfangs- und Endwerten bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach BauGB
  • Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Rahmen der Baulandentwicklung (Bauleitplanung) für Kommunen, Investoren, Grundstückseigentümer
  • Feststellung von Planungsschäden durch Baurechtsverlust
  • Bewertung bei Bodenordnungsverfahren (private und gesetzliche Umlegung nach BauGB)

 

Spezialthemen

Kaufpreisaufteilung

Um Abschreibungen (AfA) für bebaute Grundstücke geltend machen zu können, müssen die Anschaffungskosten nachträglich in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden. Mit einem Grundsatzurteil hat der Bundesfinanzhof die sogenannte „Restwertmethode“, bei der sich der Gebäudewertanteil durch Abzug des Bodenwertes vom Kaufpreis ergibt, als unzulässig beurteilt (BFH-Urt. vom 15.01.1985, IX R 81/83). Vielmehr müssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des Gebäudes und der Verkehrswert des Bodens getrennt voneinander ermittelt werden. Die Finanzverwaltung verwendet hierfür ein vereinfachtes Sachwertverfahren auf Basis von typisierten Herstellungskosten (THK) 2010 und Bodenrichtwerten, das häufig zu unzutreffenden Ergebnissen führt.

Ermittlung marktgerechter Gebäudewertanteile

Mithilfe eines Sachverständigengutachtens von einem zertifizierten Sachverständigen kann eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung nachgewiesen werden. Bei der Bewertung werden Parameter wie die Lage, Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks sowie die Gebäudeart, der Modernisierungsgrad und die Qualität der Ausstattung individuell gewürdigt. Das Thema Kaufpreisaufteilung ist besonders in Ballungsgebieten wie München und Umgebung von besonderer Brisanz.

Haben Sie noch weitere Fragen? Dann schreiben Sie mir per Mail an mail@svb-hirsch.de oder kontaktieren Sie mich telefonisch unter 08341 997 993 7.

 

 

Erbschaft und Schenkungssteuer

Wird Ihnen durch einen Erbfall oder im Rahmen einer Schenkung (z.B. vorweggenommene Erbfolge) eine Immobilie übertragen, so sind Sie jenseits der Freibeträge zur Entrichtung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer verpflichtet. Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung dient als Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Steuer.


Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Liegt bereits eine Bewertung durch das Finanzamt vor, so kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden. Auch kann es sinnvoll sein, bereits mit der Steuererklärung ein Sachverständigengutachten einzureichen.

Je nach Art des Objektes kommen dabei die einschlägigen Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren.

In einem Sachverständigengutachten werden alle wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt wie zum Beispiel Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau,  Grunddienstbarkeiten, personenbezogene Nutzungsrechte wie z.B. Nießbrauch etc.


Mit der richtigen Planung Steuern sparen

Im Rahmen einer Vorabprüfung berate ich Sie gerne, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dabei ist es unabdingbar, ihren Steuerberater mit einzubeziehen. Weitere Informationen erhalten Sie in einem ausführlichen Beratungsgespräch. Sie erreichen mich per Mail unter mail@svb-hirsch.de oder telefonisch unter 08341 997 993 7.

 

 

Schiedsgutachten

Stehen zwei Vertragsparteien vor dem Problem, eine Meinungsverschiedenheit nicht unter sich lösen zu können, besteht die Möglichkeit, die Streitfrage durch ein Schiedsgutachten zu klären. Streitigkeiten entstehen dann, wenn die Rahmenbedingungen der Rechte und Pflichten der Vertragspartner unklar sind oder sie durch veränderte Umstände im Vertrag angepasst werden müssen.

Das herausragende Merkmal ist, dass das Ergebnis des Sachverständigen für beide Parteien verbindlich ist. Ein Schiedsgutachten kann nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen von einem Gericht aufgehoben werden. In Rechtsprechung und Literatur finden die Vorschriften der §§ 317-319 BGB Anwendung.


Vermeiden Sie teure Gerichtsverfahren

Durch ein Schiedsgutachten lassen sich langwierige Gerichtsverfahren, die oftmals mit hohen Kosten verbunden sind, vermeiden. Als zertifizierter Sachverständiger übernehme ich die zuverlässige und unparteiische Erstellung eines Schiedsgutachtens.

Meinungsverschiedenheiten lassen sich durch ein Schiedsgutachten unkompliziert aus der Welt schaffen. Sprechen Sie mich einfach an!

Kontaktieren Sie mich per Mail unter mail@svb-hirsch.de oder telefonisch unter 08341 997 993 7.

 

 

Rechte und Belastungen

Altenteile (Wart und Pflege)

Die Bewertung von Rechten und Belastungen gestaltet sich zuweilen schwierig, da viele der einzubeziehenden Parameter nicht genau festgelegt sind. So besteht häufig kein vergleichbares Objekt, an dem sich der Sachverständige orientieren kann. Dies betrifft im Besonderen die Bewertung personenbezogener Rechte wie zum Beispiel Leibgedinge bzw. Altenteile, die häufig bei Übergaben von Grundstücken bewilligt werden.

In diesem Zusammenhang stellt die Bewertung von Wart und Pflege eine besondere Herausforderung für den Sachverständigen dar. Umfang und Dauer der Leistungspflicht sind nicht einschätzbar oder messbar. So kann man z.B. schwerlich festlegen, ab wann, wie lange und in welchem Umfang eine Leistungspflicht besteht. Abgesehen von den unvorhersehbaren Parametern, kommt es für den Sachverständigen erschwerend hinzu, dass ihm bestimmte Kenntnisse fehlen wie zum Beispiel medizinisches Fachwissen. Eine sichere Prognose über die zu erbringenden Pflegemaßnahmen stellt sich also im Vorhinein als problematisch dar und eine zuverlässige Einschätzung ist beim Thema Wart und Pflege nur eingeschränkt möglich.


Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegerechte, Geh- und Fahrtrechte sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie beispielsweise Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen können den Wert einer Immobilie stark beeinflussen. Da sich auch in diesem Bereich kaum oder keine Vergleichswerte heranziehen lassen, ist die Ermittlung von Wertminderungen oftmals sehr komplex. Dabei gilt es Auswirkungen von Elektrosmog genauso zu würdigen wie Einschränkungen für die bauliche oder sonstige Nutzung des Grundstücks.


Sachgerechte Wertermittlung bei Rechten und Belastungen

Für eine marktgerechte und praxisorientierte Wertermittlung im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen bedarf es neuer Methoden und Herangehensweisen.

Haben Sie eine Frage zu diesem Thema oder explizit zu ihrem Übergabevertrag oder einer anderen Bewilligungsurkunde, kontaktieren Sie mich gerne per Mail unter mail@svb-hirsch.de oder telefonisch unter 08341 997 993 7.

 

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Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
Martin Hirsch

Am Grafensteigle 22
87600 Kaufbeuren

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Tel.: 08341 9979337 08341 9979337

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